房企面临压力越来越大 已有近百家房企破产

疫情不断发酵，房企面临压力越来越大。3月22日晚间，中国恒大公告，根据管理层目前所得的资料，预计集团2019年核心业务净利润和净利润均有较大幅度下降。3月23日中国恒大出现较大幅度下跌，截至收盘下跌16.89%，报收9.94港元。

统计数据显示，今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿，其中7月份是到期高峰，达到1490万亿。与此同时，疫情加剧行业分化，据人民法院公告网的消息，截至3月23日，已有98条房企宣布破产的公告。

龙头房企业绩承压

中国恒大在港交所的公告称，截至2019年12月31日，恒大全年度录得之核心业务净利润及净利润有所下降，其中核心净利润预期约为人民币408亿元，较去年下降约48%，净利润预期约为人民币335亿元，较去年下降约50%。对于利润下降的原因 ，恒大表示，主要是由于售价较低的清尾销售楼宇在2019年交楼结转，引至交楼单价下降所导致。

根据恒大此前披露的数据，2020年的其销售目标为6500亿元，从目前来看，想要完成年度计划，有一定压力。

即使龙头企业，在这波疫情中也难免损兵折将。3月17日，万科企业股份有限公司发布2019年度报告。报告期内，集团实现营业收入人民币3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比分别增长23.6%和15.1%，实现销售金额6308.4亿元;截至报告期末，集团持有货币资金1661.9亿元，净负债率33.9%。

粗略看，万科的业绩不俗，但仔细瞧，则暗藏隐忧。虽然其业绩在增长，但销售与净利增速已达近几年最低，这被市场解读作“经营绩效不及预期”“为平滑利润采用激进费用确认方式”等。业绩公布之后，万科AH股股价大幅跳水，至今跌幅均超10%。

而随着疫情不断发展，万科“压力山大”。万科总裁祝九胜表示，在销售方面，2-3月的销售金额同比减少了510亿元。对新房交付也产生了压力，以一季度为例，约有1万个客户存在交付延缓的可能性，预计全年将会涉及3.9万户业主延迟交付。开复工方面，比以往晚了40天，时间接近全年的四分之一。对现金流的影响也很明显，由于销售减少，销售回款也将同比减少。此外，疫情期间，还增加了防疫成本。这些都对万科未来1-2年的结算产生了一定的压力。

群益证券(香港)分析师沈嘉婕分析认为，今年1-2月，受到疫情影响，房地产成交量大幅下跌。全国房地产销售面积为0.85亿平方米，同比增长-39.9%;销售金额为0.82万亿元，同比-35.9%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，随着疫情进一步蔓延，卖不动房子的房企，终于开始面临巨大的生存问题。此外政策面继续收紧房地产，“房住不炒”依然是主基调。这让政策救市的如意算盘落空，导致房企的股价出现明显调整。

“个案的热销不代表市场真实和全面情况，整体看，市场的确存在极少数热销，但这些项目基本都是老项目后期，价格平稳或者价格优惠部分房企捏造销售额，事实上大部分房企实际真实的销售额度跌了90%左右。除了个别龙头企业重新定义了成交，将预定算成签约。部分企业甚至已经开始1元订房、10元订房。事实上，房企的求生欲非常浓了!”张大伟表示。

融新还旧成为常态

3月5日地产指数下跌17%，大于沪深300的14.2%。由于跌幅明显，不少房企已经明确表示要回购“护价”。比如近期，宝龙地产按最高及最低价分别以每股4.15港元及4.04港元回购100万股公司普通股，华侨城A拟回购1.2亿-2.5亿股用于公司实行股权激励计划，每股回购价格不超过8元。

相比股价打折，房企即将到期的债务，则更是让房企胆战心寒。

本月中旬，北京大学汇丰金融研究院执行院长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松曾表示，今年房企的债务压力峰值在7月份。从统计数据来看，今年房企境内的债券、海外的发债、房地产的信托，加起来预计的债务是1.46万亿，从今年的月度分布来看，一直是逐月上升，债务压力的峰值在今年7月份。

他指出，7月份到期房地产债务是1490亿，全年合计1.46万亿，今年房地产债务到期规模比2019年还有进一步的提升，疫情会使高负债率、高杠杆率的模式受到比较大的冲击。

“对比具有代表性房企的现金流和到期债权，可以预期，他们必须要找到新的融资产品，或者是加速现金流的回笼。”巴曙松如是称。而克而瑞数据显示，受监测的95家典型房企到2020年到期的债务已达5000亿元。

为了能够顺利“过冬”，房企也是加大了融资力度，百亿规模并不少见。

3月18日，荣盛发展发布公开发行公司债券预案。本次发行的公司债券规模不超过120亿元(含120亿元)，可分期发行，发行期限不超过5年(含5年)，荣盛发展表示，募集资金拟用于偿还公司借款、调整公司债务结构、补充公司营运资金、改善公司财务状况或项目投资等用途。

泰禾集团3月4日晚间公告，公司拟面向专业投资者公开发行不超过120亿元公司债券，相关议案尚需提交公司股东大会审议。本次公司债券发行所募集资金扣除发行费用后拟用于偿还公司债务、项目建设、补充流动资金等用途。

此外，发行大额中期票据的上市房企不在少数。

3月17日，据交易所披露文件，广州越秀集团股份有限公司3宗中期票据被交易商协会接受并获准注册，金额合计88亿元，核准日期为今年1月21日。其中，29亿元中期票据由招商银行和浦发银行联席主承销。另外一宗29亿元中期票据由兴业银行和浦发银行联席主承销。30亿元中期票据则由中国工商银行和中信证券联席主承销。上述3宗中期票据注册额度自本通知书落款之日起2年内有效，在注册有效期内可分期发行。

从融资用途看，多数房企融资是为了偿还前期贷款。部分上市公司发行了“疫情防控债”。

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